リフォームを行うときには、いろいろな点で注意が必要です。
特に賃貸住宅を所有している大家さんや会社は、減価償却を計画のなかに含んでおくと良いでしょう。
しかし、リフォームのときの減価償却は、どのように計算したら良いのかよくわからないという人も多くいます。この記事では、リフォームの耐用年数や減価償却について紹介します。
減価償却と経費の考え方について
賃貸マンションやアパート、戸建て住宅を人に貸して収入を得ているオーナーは、物件を手に入れるときに支払った金額を経費として計算できます。
そのときに、料金のすべてを一度に計算するのではなく、減価償却の考え方に基づいて、何年かにわたって少しずつ計上できます。
減価償却とは何年かにわたって経費を計上すること
住宅などの資産は、長い年数使い続けることによって、その価値が減っていきます。減価償却とは、そのような資産の入手で支払った金額を、一括で計算するのではなく、何年かにわたって分割で計上するシステムのことです。
減価償却は時間が経って価値が下がる建物や機械設備などに適用されます。土地や骨董品などは、時間が経っても価値が変わらないので、減価償却の考え方を適用できません。
減価償却では、物件を手に入れるときに支払った金額を分けて計上し、金額を計算する方法は物件の耐用年数によって変わります。鉄筋や木造など、建物の構造によって耐用年数が変わってくるので注意が必要です。
耐用年数とリフォームの関係について
耐用年数とは、資産を使える期間として国が決めた年数のことです。減価償却の費用を計算するとき、耐用年数が金額を決める要になります。
耐用年数は建物の構造によって異なり、鉄筋コンクリートでつくられた建物は47年、木造や合成樹脂でつくられた建物は22年、木骨モルタルでつくられた建物は20年になります。
そのほかの工法についても詳しく決められているので、国税庁のサイトで確認することをおすすめします。なお、建物をリフォームしたあとには、耐用年数が変わることもあるので注意が必要です。
また傷を直したりクロスを張り替えたりするなどの、小さなリフォームであれば、減価償却について考え直す必要はありません。
しかし、大規模なリフォームをしたり、スケルトンリフォームなどを行ったりしたときには、新築の耐用年数で新しく減価償却を考えなければなりません。
一例として、築30年の鉄筋コンクリート造りの建物をリフォームしたときには、リフォームにかかった料金は残りの17年で減価償却するのではなく、新築と同じ47年で計算します。
ユニットバスの耐用年数とリフォームについて
耐用年数とは資産を使用できる期間のことを表し、ユニットバスの耐用年数は、通常は15年から20年程度といわれています。しかしユニットバスの説明書には耐用年数が書かれていないので、はっきりと決まっているわけではありません。
不動産業界ではユニットバスは、建物と捉える人が多いので、国税庁も不動産を資産として計るときには、ユニットバスを建物に含めても良いと認めています。
そのため、ユニットバスの法定耐用年数は建物と同じで22年といわれています。
しかし現実には、使用方法や環境によって、使える時間は異なってくるので、毎日の清掃やメンテナンスが重要になります。
近年では20年以上使っているユニットバスも多いので、ある程度の年数が経っていても、問題なく使用できるのであれば、すぐにリフォームする必要はないでしょう。
実際にリフォーム会社が作業する浴室の大部分が取り付けてから、20年から30年程度経っているユニットバスです。多くの人はユニットバスが壊れてからリフォームを考えるので、交換時期が来たと思いリフォームする人は、全体の1パーセントにも満たないのです。
つまり多くのユニットバスは漏水など問題がなければ、耐用年数といわれる15年から20年程度よりも長く使えます。しかし、長く使用すればするほど古くなり、壊れる可能性も高くなるので、耐用年数は交換時期の目安として捉えておくと良いでしょう。
ユニットバスをリフォームする長所と短所
ユニットバスをリフォームすると、漏水のリスクを減らせます。古くなった浴室の壁や配管を新しく取り換えることで、劣化による漏水の問題をなくせます。また、リフォーム前のユニットバスと比べると、最新のユニットバスは機能が増えている場合が多いです。
一例として、断熱性能の高い浴槽や壁が標準で装備されていたり、水捌けしやすい特殊な床に設計されたりしている場合がほとんどです。
また、ユニットバスは浴室の大きさに合った製品を選ぶことがおすすめです。色やデザインが豊富なので、自分の好きな製品を選べる楽しさもあります。
ユニットバスのリフォームには短所もあり、通常の浴室リフォームと比べると、工事にかかる料金は2倍以上になるケースが多いようです。またユニットバスは、製品を注文してから納品するまでに平均で約2週間から3週間程度かかります。
リフォームが終わるまで時間が必要なので、賃貸物件であれば、入居者が退去してから新しい入居者が入るまでの限られた時間で作業しなければなりません。
また、リフォームをするときに、ユニットバスを取り付けるために、浴室以外の壁やドアを取り外さなければならず、工事の範囲が広くなり、かかる時間も増えてしまうという問題もあります。
古い住宅をリフォームする利点
現在の建物をリフォームして使い続けることと、家を取り壊して新しく建て替えることを比較すると、リフォームでは金額を抑えられることが最大の利点です。
たとえ建物を基礎と骨組みだけにしてリフォームするフルリノベーションであったとしても、建て替えるよりは安い費用で済ませられます。
また、老後は1階を使用することが多いので、2階部分はクロスの張り替えなど簡単なリフォームにとどめるなどの変更ができることも利点です。
全体的にリフォームするのではなく、今年は外壁を塗り直し、来年は水回りの設備を新しくするなど、少しずつリフォームを進めることも可能なので、資金計画が立てやすいという利点があります。